房地产红利来了?软银140亿投向中国 黑石或600亿跟进

原标题:软银 140 亿投向中国房地产!黑石 600 亿跟进?房地产新红利来了!

封面图 | 孙正义

文|明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强

复工以来,除了地产营销人,融资口的地产人也十分忙碌。从一位 TOP30 房企融资口的人了解到,现在能拿到钱,奖金几乎是以前的两倍!

这是为什么呢?因为缺钱啊!可是,前不久,软银却对自如、贝壳找房分别投资 10 亿美元,合计 20 亿美元!

这跟传闻黑石 87 亿美元收购某以运营见长的房企的逻辑又有不同。因为孙正义是一个科技的信徒。自如和贝壳找房就是典型的靠技术和数据驱动的公司。作为全球最大的私募股权科技投资基金,软银愿景基金早就成立了专门的地产科技投资部门,3 年内 PropTech(房地产科技)投资总共超过 150 亿美金,此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分。

近年来软银及愿景基金在全球房地产市场的投资

来源:睿和智库

由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性,技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域,可以提高效率,降低成本,同时带来产品的溢价;在存量领域更是可以大展身手,催化新的商业模式。

除了是科技的绝对信徒,孙正义还信奉「投资趋势,比投资公司更重要」。数据表明,2017 至 2019 年,中国在房地产科技领域始终遥遥领先,是亚太区最大的投资目的地。孙正义正是看到了这一趋势。

未来行业是资本的竞争,更是科技的竞争。近些年来,各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技,增大行业的科技含量,拓展新业态。目前,一些赛道已经被占领,但是,依然还有不少赛道等待着挖掘。房企将在科技上展开搏斗,胜者愈强,败者退场。

科技已贯穿增量开发全产业链

既提效降本,又提高产品溢价

前段时间,电视剧《安家》热播,有人给房似锦算了一笔账,她在整部剧中的佣金大概是 200 多万元,鉴于一般房产经纪人的提成是 30%~50%,店长可以到 50% 左右,因此,房似锦的年薪大约是 100 万。

百万年薪,豪车开道,让很多人看得心里直痒痒。可是,钱哪有那么好赚。根据深圳房产中介协会的数据,深圳房产中介年平均签单量还不到 1,即 1 年卖不出 1 套房!大部分中介带客看完房就没有然后了。

「从南走到北、看房跑断腿」、「路上 2 小时,看房 5 分钟」…效率很低。如果能网上看房,成本可以大幅降低。

早在前几年,VR 看房已开始出现,但更多只是噱头。可是,今年的疫情使大家很长一段时间没法出门,VR 看房变得流行起来。

虽然房地产一直被认为是重线下的领域,但实际上围绕房产而生的大量精准信息需求对交易本身十分重要,甚至可以左右交易。

VR 全景看房不仅方便,还为看房者节省了出行成本,对企业而言,提高了运营效率,提升了看房者体验,也节省了人工成本。

目前,TOP200 房企已有 150 家左右在线「云卖房」,可是成绩差距巨大,有房企一个月能卖出去几百亿,1 个小目标都没有,除了品牌、在市场上声量的差异,跟前期在技术上的投入也有很大的关系……

这只是科技对房地产影响的冰山一角。

早在十几年前,科技已经被运用在房地产领域,不过那时候更多的是差异化竞争的需要,比如,朗诗的绿色科技地产,可以提升产品溢价…

如今,这已经不是少数企业的选择,而是成为整个行业的必须。这里面包含了两个层面——

对消费者来说,要能够给他们带去有价值的产品,比如科技住宅、智慧社区等,这些需求原本就存在,后疫情时代,这种需求势必进一步放大。

对房企来说,通过科技赋能,增强内部的协同,在项目开发和企业运营过程中,能够提高效率降低成本。

实践证明,利用地产大数据帮助评估项目,可解决传统投资定位人为因素干扰,且降低评估时间成本 60% 以上,利用区块链技术对目标项目进行全面尽职调查、保证交易安全等等。

以拿地为例。众所周知,地拿对了,一切就对了。可是,现在的土储进入长周期增长幅度不够。如果拿的不对,有可能你的地过两年,不仅没有增值还贬值了。

未来必须是要精准投资才行,而不是靠胆子大、敢赌。谁最了解市场?一线迎接炮火的人算是!但仅靠人不够了。因为市场变化太快,特别你新进入一个城市,你此前经验未必管用。

地产项目的成败,85% 取决于拿地;项目成本的控制、非品牌溢价,80% 取决于设计。强排阶段的人力消耗很大。一些千亿房企每拿下一块地的背后,是做过强排却没拿的 30、50 块地,这些全靠人力完成,消耗很大。在研究地块的过程中,也容易出现错误判断,造成高风险。设计阶段你很难穷尽所有方案。

这时,科技就显得至关重要。借助科技手段,只需地块的大小、形状、以及企业产品系的一些限制性规定输入系统,系统就可以自动从几千种方案中挑选出货值最大化的几种方案,而且耗时只有传统方式的 1/10 左右。

拿地之后,施工过程中,同样有各种科技手段可以应用。比如无人机土方测量,通过自动化端到端的无人机数据应用和软件算法,为项目高效输出更精准的土方测量报告,可指导项目的土方工程招标,或监测土方施工进度,甚至作为工程量结算依据。一个 20 万平方米的工程项目为例,无人机只需 30 分钟就能完成精准的自动化数据采集,而人工测量则需 4-5 天。


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